การศึกษาความเป็นไปได้สำหรับการลงทุน ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าของผู้ประกอบการ SMEs

ผู้ประกอบการ SMEs ท่านหนึ่ง  มีธุรกิจอู่เคาะพ่นสีในกรุงเทพฯ ได้เข้ามาพร้อมเพื่อน ๆ ที่มีธุรกิจเดียวกัน โดยเพื่อนท่านหนึ่งมีความตั้งใจโดยเฉพาะเพื่อมาขอคำปรึกษาเรื่องการเงินในธุรกิจอู่เคาะพ่นสี จนการให้คำปรึกษาเสร็จสิ้น ผู้ประกอบการ SMEs ท่านนี้ จึงได้โอกาสพูดคุยด้วย จนกระทั่งได้พูดคุยถึงเรื่องธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่กำลังจะลงทุนในเขตรังสิต-วังน้อย ซึ่งเป็นย่านโรงงานอุตสาหกรรม โดยได้กำหนดที่ดินที่จะก่อสร้างไว้และขณะนี้กำลังเขียนแบบอยู่ เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ 5 ชั้น จำนวน 144 ห้อง ลิฟท์ 1 ตัว ค่าเช่าห้องเดือนละ 2,500 บาท เน้นกลุ่มพนักงานโรงงาน โดยมีแนวคิดว่าต้องการลงทุนในพื้นที่ดินที่มีอยู่ให้มากที่สุด ได้จำนวนห้องมากที่สุด และทำอพาร์ทเม้นท์ให้มีขนาดใหญ่ไปเลย โดยได้รับเงินสนับสนุนเป็นจำนวนมากจากเครือญาติ และคิดว่าจะคุ้มการลงทุน เพราะย่านนั้นมีพนักงานโรงงานมาก ในอนาคตจะขอรับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินต่อไป

Read More

การจำนองคืออะไร

ความหมายของการจำนอง
       
จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง(ป.พ.พ. มาตรา 702)

           
การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณีคือ

1. การจำนองทรัพย์ของตนเองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของตนเอง
ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายเอกนำที่ดินซึ่งเป็นของตนเองไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้เงินกู้ของนายเอกเอง 

2. การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ของบุคคลอื่น
ตัวอย่าง นายเอก ได้กู้เงินจากนายโท ๑ แสนบาท โดยนายตรีได้นำที่ดินของตนไปจดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้ที่นายเอกได้กู้ไปจากนายโท

ทรัพย์สินที่อาจใช้ในการจำนองได้

แบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ได้ 2 ประเภทกล่าวคือ

1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน หรือสิ่งปลูกสร้างทุกชนิดอันติดอยู่กับที่ดินนั้น
2. สังหาริมทรัพย์ ที่จำนองได้ คือ
     ก. เรือกำปั่น เรือที่มีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระว่างตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป
     ข. แพ
     ค. สัตว์พาหนะ
     ง. สังหาริมทรัพย์อื่นๆ ซึ่งกฎหมายได้บัญญัติให้จดทะเบียนจำนองได้เช่น เครื่องจักรขนาดใหญ่เป็นต้น

หลักเกณฑ์ในการจำนอง

1. ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิในทรัพย์ที่จะจำนอง

2. สัญญาจำนอง ต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นสัญญาจำนองตกเป็นโมฆะ ไม่มีผลผูกพันแก่คู่สัญญาแต่อย่างใด ในการกู้ยืมเงินนั้นมีอยู่เสมอ ที่ผู้กู้ได้นำเอาโฉนดที่ดินของตนไปมอบให้แก่ผู้ให้กู้เก็บรักษาไว้เฉยๆ เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ โดยไม่มีการทำเป็นหนังสือและไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ไม่ใช่การจำนอง ผู้ให้กู้หาได้มีสิทธิใดๆ ในที่ดินตามโฉนดแต่อย่างใด คงได้แต่เพียงกระดาษโฉนดไว้ในครอบครองเท่านั้น ดังนั้น ถ้าผู้ให้กู้ประสงค์ที่จะให้เป็นการจำนองตามกฎหมายแล้ว จะต้องทำเป็นหนังสือและนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

3.ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่มีอำนาจรับจดทะเบียนจำนองตามกฎหมาย กล่าวคือ
     ก. ที่ดินที่มีโฉนดต้องนำไปจดทะเบียนที่กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร (สาขา)หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด (สาขา) ซึ่งที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตอำนาจ
     ข. ที่ดินที่ไม่มีโฉนด ได้แก่ที่ดิน น.ส. 3 ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขตอำนาจ
     ค.การจำนองเฉพาะบ้านหรือสิ่งปลูกสร้างไม่รวมที่ดินต้องไปจดทะเบียนจำนองที่อำเภอ
     ง. การจำนองสัตว์พาหนะ หรือแพ ต้องไปจดทะเบียนที่อำเภอ
     จ. การจำนองเรือต้องไปจดทะเบียนจำนองที่กรมเจ้าท่า
     ฉ. การจดทะเบียนเครื่องจักรต้องไปจดทะเบียนที่กระทรวงอุตสาหกรรม

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344

Read More

การขายฝากคืออะไร

ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้

ระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น มีข้อกำหนดว่าจะทำสัญญาเป็นระยะเวลายาวนานแค่ไหนก้ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนไว้ ก็หมายความว่าต้องไถ่คืนภายในกำหนด 10 ปี

หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนด คู่สัญญาสามารถตกลงกันขยายระยะเวลาไถ่ถอนกันได้ แต่ต้องอยู่ในช่วงเวลาก่อนที่ระยะเวลาขายฝากจะครบกำหนด ซึ่งการขยายเวลาไถ่ถอน จะขยายกันกี่ครั้งก็ได้ แต่เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก

การขายฝากจะคิดดอกเบี้ยไม่ได้ จะคิดได้เฉพาะในรูปของสินไถ่ หรือราคาไถ่ถอนเท่านั้น โดยกฎหมายห้ามไม่ให้สัญญาขายฝาก มีสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกิน 15% ต่อปี

หลักสำคัญของการขายฝาก อยู่ที่ต้องมีการส่งมอบการครอบครองโดยตรงหรือปริยายให้แก่ผู้รับซื้อฝากพร้อมกับกรรมสิทธิ์ แต่เมื่อครบกำหนดเวลาแล้ว ผู้ขายฝากมีสิทธิที่จะไถ่ถอนได้

ข้อแตกต่างระหว่าง "การขายฝาก" กับ "การจำนอง" คือ การจำนองนั้นผู้จำนองนำทรัพย์สินของตน เช่น บ้าน-ที่ดินไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หากผิดนัดไม่ชำระหนี้ เจ้าหนี้ก็จะฟ้องร้องและบังคับคดียึดทรัพย์ที่นำมาค้ำประกันไว้ แต่การขายฝากเป็นการนำทรัพย์สินไปขายให้แก่คนอื่น ภายใต้เงื่อนไขที่ว่า เมื่อถึงกำหนดแล้วผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนได้ หากเกินกำหนดก็เสียกรรมสิทธิ์ทันที

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344

Read More