ในฐานะที่เราเป็นคนขายบ้าน คอนโด หากผู้สนใจจะซื้อ ได้นัดหมายเข้ามาดูบ้าน คอนโด ผู้ขายควรจะต้องเตรียมข้อมูลต่างๆ ให้พร้อม ในการให้ข้อมูลกับผู้สนใจซื้อ ไว้บ้าง ก็อาจจะทำให้การ ซื้อ ขาย ลื่นไหลไปได้ดี เรามาดูกันว่า ทางผู้ซื้อมักจะถามอะไรเราบ้าง
1. คำถามเกี่ยวกับประวัติของบ้าน
- ทำไมถึงขาย อาจมีปัญหาที่ทำให้เจ้าของบ้านต้องย้ายหนีอะไรหรือเปล่า ?
- สร้างเมื่อไหร่ ใครเป็นผู้สร้าง มีที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้หรือไม่ ?
- มีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ มีแบบก่อสร้างหรือพิมพ์เขียวที่ถูกต้องหรือไม่ ?
- มีการต่อเติมบ้านหรือไม่ ต่อเติมส่วนใด ?
- เคยมีประวัติน้ำท่วมหรือไม่ ?
- มีโฉนดที่ดิน ที่ดินติดจำนองหรือไม่ ?
2. ถามเกี่ยวกับตัวบ้าน และสภาพของบ้าน
ในส่วนนี้ ส่วนมากผู้ซื้อจะไม่ค่อยถาม และมักจะตรวจสอบด้วยตัวเอง เช่น
- ตัวบ้านเอียงไหม ?
- คานและพื้นแอ่นตัวมากจนเห็นได้ชัดหรือไม่ ?
- มีร่องรอยการซ่อมแซมหรือไม่ ?
- มีรอยร้าวในผนังบ้านหรือไม่ ?
- หลังคารั่วหรือไม่ ?
- ดูที่ฝ้าเพดาน มีคราบเหลืองเป็นรอยน้ำรั่วหรือไม่ ?
- ลองเปิดก๊อกน้ำดูว่าน้ำไหลแรงหรือไม่ หรือต้องใช้ปั๊มน้ำ ?
- ถ้าฝนตกหนักๆ น้ำท่วมเข้าบ้านหรือเปล่า ?
- มีคราบรอยน้ำที่พื้นบ้าน ตะไคร่น้ำสีเขียว ปรากฏให้เห็นหรือไม่ ?
- ขนาดเนื้อที่บ้าน ขนาดรอบๆ ระยะห่างจากตัวบ้านไปยังรั้วเท่าไหร่ ?
3. คำถามเกี่ยวกับสภาพแวดล้อมของบ้าน
- ถามเพื่อนบ้านใกล้เคียงว่าแถวนี้อยู่สบายไหม บ้านโครงการนี้เป็นอย่างไรบ้าง ?
- มีมลภาวะจากเสียง แสง และกลิ่นไม่พึงประสงค์หรือไม่ ?
- มีขโมยชุม เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร มีจัดปาร์ตี้เสียงดังหรือไม่ ?
- มีปัญหาเรื่องแย่งที่จอดรถกันหรือไม่ ?
- มีโรงงานตั้งอยู่ใกล้หรือเปล่า ?
4. สาธารณูปโภค สิ่งอำนวยความสะดวก
- มีสิ่งอำนวยความสะดวก ฟิตเนส คลับ สระว่ายน้ำ สวนสาธารณะหรือไม่ ?
- สาธารณูปโภคมีอะไรบ้าง น้ำไหลแรง หรือไฟฟ้าตกบ่อยหรือไม่ ?
- ถนนทางเข้า-ออก เป็นยังไง ?
- ใกล้ศูนย์การค้า การคมนาคมสะดวกสบายหรือไม่ ?
- ระบบรักษาความปลอดภัยดีไหม มีกล้องวงจรปิด หรือรปภ. แลกบัตรหรือไม่ ?
5. เงื่อนไขการขายและราคา ส่วนควบในราคาบ้าน
- ราคาบ้านเท่าไหร่ (ลดได้เท่าไหร่) ?
- ค่าภาษีค่าโอนใครเป็นผู้จ่าย ?
- ของแถม และส่วนควบในราคาบ้านมีอะไรบ้าง เช่น ปั๊มน้ำ แอร์ ผนัง เฟอร์นิเจอร์ บิวท์อิน เหล็กดัด และ ผ้าม่าน ?
- ค่าส่วนกลาง ต้องจ่ายค่าส่วนกลางเท่าไหร่ อะไรบ้าง ?
- สำหรับต้องการกู้ซื้อบ้านโครงการ ถามเกี่ยวกับรายละเอียดกู้ธนาคาร ?
- สาธารณูปโภคส่วนไหนบ้างที่จะยกให้นิติบุคคล ตรงไหนบ้างที่เป็นภาระจำยอม ?
- จะขยายไปอีกกี่โครงการ พื้นที่ว่างจะสร้างอะไร ?
- มีสโมสร สระว่ายน้ำใช้ร่วมกันกี่โครงการ ?
6. คำถามเพิ่มเติมหากเป็นโครงการบ้าน
- ดูบ้านโครงการบ้าน มีแบบไหนบ้าง ราคาอันไหนเท่าไหร่ มีอะไรจะแนะนำเพิ่มเติมหรือไม่ ?
- โครงการบ้านประมาณการก่อสร้างเสร็จเมื่อไหร่ ?
- บ้านตัวอย่างมีหรือไม่ ?
- ถ้าไม่มีบ้านตัวอย่างขอดูรูปภายในบ้านคร่าวๆ ?
- หากเดินดูบ้านตัวอย่าง อะไรที่ใช้กับบ้านจริงบ้าง อันไหนไม่ใช่ เช่นอุปกรณ์ห้องน้ำ สี ประตูหน้าต่าง ฝ้า ไฟ เป็นต้น
ตัวอย่าง คำถามที่ผู้ซื้อมักจะถาม ในการซื้อคอนโด
- คอนโดมีตึกละกี่ยูนิต ?
- ระบบรักษาความปลอดภัย เป็นอย่างไร ทางเข้าโครงการมีป้อมยาม กล้องวงจรปิด คีย์การ์ดหรือไม่ อย่างไร ?
- ความสูงจากฝ้าลงมาถึงพื้นเท่าไหร่ และแต่ละห้องฝ้าสูงเท่ากันหรือไม่ ?
- มีร้านอะไรบ้าง ที่ไหน เช่น มินิมาท ซักรีด นวดสปา ร้านเสริมสวย ?
- สระว่ายน้ำ เป็นแบบไหนคะ ขนาดเท่าไหร่ ?
- ระหว่างตึกห่างกันกี่เมตร ถูกกฎหมายหรือไม่ ?
- จุดวางเครื่องซักผ้า อบผ้า อยู่ตรงไหน ?
- มีเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรให้บ้าง ยี้ห้ออะไร และกำลังวัตต์ มีประกันหรือไม่ ?
- ระบบโทรศัพท์เป็นไร มีกี่จุด มี wifi หรือไม่ ?
- การทิ้งขยะทำอย่างไร ?
- ตากผ้าจะทำยังไง ?
- มีช่างประจำอาคารหรือไม่ ?
- ค่าใช้จ่ายค่าส่วนกลาง ค่าฟิสเนต ห้องซาวน่า คิดอย่างไร ถ้าพาแขกหรือญาติมาคิดยังไง ?
- ข้างหน้าโครงการของใคร มีโครงการจะทำอะไร จะมีตึกมาบังหรือไม่ ?
- การเดินทางสะดวกหรือไม่ มีเข้าออกตรงไหนได้บ้าง ไกลรถไฟใต้ดิน ไกลรถไฟฟ้าแค่ไหน ?
- ที่จอดรถ จอดได้กี่คัน ต้องจ่ายค่าจอดหรือไม่ เท่าไหร่ ญาติมาเพื่อนมาจะจอดอย่างไร ?
- ถ้าซื้อคอนโดต่อจากคนอื่น ต้องดูว่ามีการโอนกรรมสิทธิ์กับทางโครงการหรือยัง เพราะถ้าโอนแล้ว ถ้าเรากู้เงินแบ้งค์ จะส่งผลต่อวงเงินกู้และอัตราดอกเบี้ย ?
- มีระบบเตือนภัยอัคคีภัยอย่างไร มีเครื่องตรวจจับควัน ลักษณะเป็นอย่างไร ?
- ถ้าไฟดับมีระบบสำรองไฟหรือไม่ ในห้องเปิดไฟได้หรือไม่ มีลิฟต์ใช้งานได้กี่ตัว ?
- แท้งน้ำสำรองของโครงการหรือไม่ ?
- ถ้ามีญาติ หรือแขกมาหาที่คอนโดต้องทำอย่างไร ?
- ประตูในแต่ละห้องเป็นอย่างไร ระบบล็อคห้องเป็นอย่างไร ประตูมีตาแมวหรือไม่ ?
- กล้องวงจรปิดตรงทางเดินระหว่างชั้นมีหรือไม่ คีย์การ์ดมีกี่จุดตรงไหนบ้าง ?
- เวลาฝนตกหนักๆ แถวนี้น้ำท่วมขังหรือไม่ ?
KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344
ปกติเราจะรู้จักแต่
"สัญญาจะซื้อจะขายกัน" วันนี้เรามาทำความรู้จัก
"สัญญาจองซื้อ" กันบ้าง
สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ผู้ขายพัฒนาขึ้นเพื่อนำมาใช้แทน สัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อใช้เลี่ยงข้อจำกัดในการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในฝั่งผู้ซื้อได้
เนื่องจากในการทำธุรกิจ บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมขายนั้น ขั้นตอนโดยปกติ ผู้ประกอบการจะต้องซื้อที่ดิน ทำเรื่องแบ่งแยก รวมที่ดิน พร้อมกับทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ ให้เสร็จก่อน และเมื่อได้รับอนุญาติแล้ว จึงจะสามารถทำการโฆษณา ประชาสัมพันธ์เปิดการขายได้
แต่มี ผู้ประกอบการบางราย ต้องการขายในระหว่างที่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินได้ หรือมีที่ดินแล้ว แต่ยังไม่ได้รับอนุญาติจากหน่วยงานราชการ ก็มักจะเลี่ยงมาใช้สัญญาจองซื้อ แทนที่จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
โดยสัญญาจองซื้อนี้ หากผู้ขายหรือเจ้าของโครงการผิดสัญญา ไม่ยอมขึ้นโครงการ ผู้ซื้อทำได้เพียงอย่างเดียวคือเรียกเงินมัดจำหรือเงินดาวน์คืน (ไม่มีดอกเบี้ย) และ จะบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
แต่หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้านก็ได้ หรือยกเลิกสัญญาแล้วให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ก็ได้แล้วแต่จะเลือก
สำหรับ ปัญหาสัญญาจองซื้อและสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด คอนโดมิเนี่ยม
ตามกฎหมายอาคารชุดใหม่ที่แก้ไขใหม่เมื่อ ก.ค.2551 กำหนดให้โครงการจะเปิดขายให้กับลูกค้า และออกสัญญาจะซื้อจะขายตามกฎหมายได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นผ่าน EIA (การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม) และได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนเท่านั้น
และเมื่อโครงการออกสัญญาจะซื้อจะขายให้ลูกค้าได้แล้ว การเปลี่ยนชื่อโอนสิทธิลูกค้าจะมีสิทธิทำได้อย่างเสรี
โดยไม่มีค่าธรรมเนียมใด ๆ
เพื่อหลีกเลี่ยงข้อกำหนดดังกล่าว ทำให้โครงการบางแห่งใช้กลยุทธ์ ขายห้องชุดโดยแยกขั้นตอนการขายออกเป็น 3 ขั้นตอน ดังนี้คือ
ขั้นตอนที่ 1 ทำเป็นใบจองห้องชุด เริ่มจากโครงการเปิดจอง การเปลี่ยนชื่อในขั้นตอนนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเจ้าของโครงการจะกำหนดแล้วแต่กรณีไป ปกติจะกำหนดกันประมาณ 2% ของราคาห้องชุด ใบจองที่ได้เป็นใบเสนอราคาห้องชุด และรายการงวดจ่ายเงินดาวน์
ขั้นตอนที่ 2 สัญญาจองซื้อห้องชุด จะทำสัญญาจองซื้อหลังจาก 1-2 สัปดาห์หลังการจอง การเปลี่ยนชื่อในขั้นตอนนี้ ส่วนใหญ่ยังกำหนดค่าเปลี่ยนชื่อ 2% ของราคาห้องชุด หรือตามที่เจ้าของโครงการกำหนด ลักษณะจะเป็นสัญญาที่มีการระบุรายละเอียดไว้คร่าว ๆ โดยมีเอกสารแนบเป็นฉบับร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ลูกค้าจะทำต่อไปให้ด้วย
ขั้นตอนที่ 3 สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด สัญญาส่วนนี้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุดใหม่ที่แก้ไขเมื่อ ก.ค.2551 ทุกประการ ซึ่งช่วงห่างจากการจองและทำสัญญาจองซื้อกับการทำสัญญาจะซื้อจะขาย อาจยาวนานถึง 1 ปีก็ได้
KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344
สวัสดีครับ
เมื่อมีผู้สนใจเช่าติดต่อเข้ามา เราในฐานะเจ้าของบ้าน คอนโดให้เช่า จะถามอะไรบ้าง เพื่อให้สามารถรู้ข้อมูลคร่าวๆ ของผู้สนใจเช่า ว่าจะเป็นผู้เช่าที่น่าสนใจหรือเปล่า ?
วันนี้ผมมีเทคนิคการยิงถามคำถามเปิด เพื่อคัดกรองผู้เช่าแบบง่ายๆ มาฝากครับ
คำถามที่ 1 : คุณทำงานอยู่บริเวณนี้หรือเปล่า ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ผู้เช่าทำงานอะไรอยู่ ลักษณะการทำงานเป็นเป็นเช่นไร อนาคตจะมีปัญหาไม่มีเงินจ่ายค่าเช่าหรือไม่
คำถามที่ 2 : จำนวนคนที่จะเข้ามาอยู่อาศัยด้วย มีมากน้อยเพียงใด ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ผู้เช่าแต่งงานมีภรรยาหรือไม่ อย่างไร มีลูกหรือไม่ ถ้ามีมีกี่คน ปกติแล้วลูกค้าที่น่าสนใจ ได้แก่ ลูกค้าผู้เช่าสามี ภรรยาที่ำทำงานด้วยกันทั้งคู่ และไม่มีบุตร
คำถามที่ 3 : เคยอยู่ที่ไหนมาก่อน ทำไมจึงย้าย หรือทำไมไม่ชอบที่เิดิม ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ผู้เช่ามีพฤติกรรม และทัศนคติต่อผู้ให้เช่าคนเดินอย่างไร หากได้รับคำตอบในลักษณะของการทะเลาะกับเจ้าของเดิมมาก่อน ก็ควรจะหลีกเลี่ยงผู้เช่ารายนี้
คำถามที่ 4 : คุณชอบอสังหาริมทรัพย์เช่านี้หรือไม่ ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ทัศนคติของผู้เช่าจะออกมาเป็นบวกหรือลบ
คำถามที่ 5 : คิดจะเช่าอยู่นานแค่ไหน ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ผู้เช่ามีความจำเป็นต้องเช่ามากน้อยเพียงใด และยังบอกให้ทราบถึงระยะเวลาความยาวนานของการเช่า ให้เจ้าของทราบได้ด้วย
คำแนะนำ ในขณะสอบถาม ต้องพยายามถาม ให้สั้น กะทัดรัด ดูเป็นธรรมชาติ ระมัดระวังไม่ให้กระทบกระเทือนถึงความสัมพันธ์ในฐานะผู้ให้เช่าและผู้เช่าด้วยนะครับ
KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344
