สัญญาจองซื้อ กับ สัญญาจะซื้อจะขาย ต่างกันยังไง

ปกติเราจะรู้จักแต่ "สัญญาจะซื้อจะขายกัน" วันนี้เรามาทำความรู้จัก "สัญญาจองซื้อ" กันบ้าง

สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ผู้ขายพัฒนาขึ้นเพื่อนำมาใช้แทน สัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อใช้เลี่ยงข้อจำกัดในการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในฝั่งผู้ซื้อได้

เนื่องจากในการทำธุรกิจ บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมขายนั้น ขั้นตอนโดยปกติ ผู้ประกอบการจะต้องซื้อที่ดิน ทำเรื่องแบ่งแยก รวมที่ดิน พร้อมกับทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ ให้เสร็จก่อน และเมื่อได้รับอนุญาติแล้ว จึงจะสามารถทำการโฆษณา ประชาสัมพันธ์เปิดการขายได้

แต่มี ผู้ประกอบการบางราย ต้องการขายในระหว่างที่ยังไม่สามารถซื้อที่ดินได้ หรือมีที่ดินแล้ว แต่ยังไม่ได้รับอนุญาติจากหน่วยงานราชการ ก็มักจะเลี่ยงมาใช้สัญญาจองซื้อ แทนที่จะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย

โดยสัญญาจองซื้อนี้ หากผู้ขายหรือเจ้าของโครงการผิดสัญญา ไม่ยอมขึ้นโครงการ ผู้ซื้อทำได้เพียงอย่างเดียวคือเรียกเงินมัดจำหรือเงินดาวน์คืน (ไม่มีดอกเบี้ย) และ จะบังคับให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้

แต่หากเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย หากผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อสามารถฟ้องให้โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือบ้านก็ได้ หรือยกเลิกสัญญาแล้วให้คืนเงินพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี ก็ได้แล้วแต่จะเลือก


สำหรับ ปัญหาสัญญาจองซื้อและสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด คอนโดมิเนี่ยม

ตามกฎหมายอาคารชุดใหม่ที่แก้ไขใหม่เมื่อ ก.ค.2551 กำหนดให้โครงการจะเปิดขายให้กับลูกค้า และออกสัญญาจะซื้อจะขายตามกฎหมายได้ก็ต่อเมื่อโครงการนั้นผ่าน EIA (การศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม) และได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนเท่านั้น

และเมื่อโครงการออกสัญญาจะซื้อจะขายให้ลูกค้าได้แล้ว การเปลี่ยนชื่อโอนสิทธิลูกค้าจะมีสิทธิทำได้อย่างเสรีโดยไม่มีค่าธรรมเนียมใด ๆ

เพื่อหลีกเลี่ยงข้อกำหนดดังกล่าว ทำให้โครงการบางแห่งใช้กลยุทธ์ ขายห้องชุดโดยแยกขั้นตอนการขายออกเป็น 3 ขั้นตอน ดังนี้คือ

ขั้นตอนที่ 1 ทำเป็นใบจองห้องชุด เริ่มจากโครงการเปิดจอง การเปลี่ยนชื่อในขั้นตอนนี้ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของเจ้าของโครงการจะกำหนดแล้วแต่กรณีไป ปกติจะกำหนดกันประมาณ 2% ของราคาห้องชุด ใบจองที่ได้เป็นใบเสนอราคาห้องชุด และรายการงวดจ่ายเงินดาวน์

ขั้นตอนที่ 2 สัญญาจองซื้อห้องชุด จะทำสัญญาจองซื้อหลังจาก 1-2 สัปดาห์หลังการจอง การเปลี่ยนชื่อในขั้นตอนนี้ ส่วนใหญ่ยังกำหนดค่าเปลี่ยนชื่อ 2% ของราคาห้องชุด หรือตามที่เจ้าของโครงการกำหนด ลักษณะจะเป็นสัญญาที่มีการระบุรายละเอียดไว้คร่าว ๆ โดยมีเอกสารแนบเป็นฉบับร่างสัญญาจะซื้อจะขายที่ลูกค้าจะทำต่อไปให้ด้วย

ขั้นตอนที่ 3 สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด สัญญาส่วนนี้เป็นไปตามกฎหมายอาคารชุดใหม่ที่แก้ไขเมื่อ ก.ค.2551 ทุกประการ ซึ่งช่วงห่างจากการจองและทำสัญญาจองซื้อกับการทำสัญญาจะซื้อจะขาย อาจยาวนานถึง 1 ปีก็ได้

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3344