เจ้าของเล่นตั้งราคาแบบให้ไปบวกเอาเอง เขาเรียก Net Sale คือ เจ้าของรับสุทธิ 30 ล้านบาท ไม่ออกค่าโอน ค่าภาษี และให้นายหน้าใช้วิธีบวกเอาเอง ทำให้นายหน้าแต่ละคนตั้งราคา ไม่เท่ากัน และต้องตั้งเผื่อต่อรองด้วย
เพราะคนซื้อก็ต้องขอต่อรองบ้าง ผู้ซื้อที่สนใจจริงๆ ก็คงมีเพียงคนเดียวสำหรับทรัพย์หนึ่งตัว (หนึ่งเจ้าของต่อหนึ่งทรัพย์)
ผู้ซื้อคนหนึ่งหลังจากดูทรัพย์กับ Broker แล้ว ก็ต่อรองกันในราคา 29 ล้าน นายหน้าก็พยายามต่อรองให้ซึ่งมันไม่ได้ เพราะเจ้าของต้องการ 30 ล้านบาท แล้วยังไม่ออกค่าโอน ค่าภาษี อีกประมาณ 1 ล้านบาท อีกทั้งยังมีค่านายหน้าอีกต่างหาก
ผู้ซื้อคนเดิมเมื่อต่อกับ Broker รายนี้ไม่ได้ก็ไปติดต่อกับ Broker รายใหม่ Broker คนใหม่ต่อราคาให้ซึ่งก็ไม่ได้อีก
ทิ้งไว้นานๆ ทรัพย์ก็ขายไม่ได้ เกิดสภาพเก่าลงมีค่าเสื่อมราคา และสิ้นเปลืองค่าดูแลรักษา
และคนอื่นก็ไม่มีใครสนใจ มีแต่คนต่อราคา 29 ล้านบาท เจ้าของก็เลยคิดว่า มูลค่ามันคงได้เท่านั้น ตลาดคงไม่มีคนซื้อ 32 ล้านเป็นแน่ จึงต้องยอมขายราคาที่ตำกว่าที่ตนตั้งไว้ ทั้งๆ ที่ผู้ซื้อเป็นคนเดียวกัน
แต่เห็นช่องทางที่มีผู้หลายราย Broker ทุกรายอยากจะขายสินค้าให้ได้ก็พยายามลดราคาผู้ขาย พร้อมทั้งต้องลดค่านายหน้าของตนด้วย ผู้ขายก็ขายไม่ได้ราคา ถูกกดราคาจากหลายๆ Broker อาจยอมที่คนใดคนหนึ่ง หากจำเป็นต้อใช้เงินก็อาจยอมลดราคา
สู้ให้คนขายแต่งตั้ง Broker รายเดียว นายหน้าก็ได้เป็น Exclusive Listing มาแล้ว ก็ต้องพยายามทำให้ได้ราคาดี โดยไม่ต้องกดดันคนขายให้ลดราคา มีแต่จะช่วยดึงราคาขึ้นมา เพราะตนจะได้ค่า Commission สูงตามสัดส่วนของยอดขาย
แต่ถ้าไม่ได้เป็น Sale Agent หรือ Exclusive Listing เจ้าของให้ Open Listing ทั่วๆไป Broker ก็ต้องพยายามต่อรองให้ได้ต่ำๆ เพื่อให้ขายได้เร็วๆ ตัดหน้า Broker เจ้าอื่น ทำให้ขายไม่ได้ราคา ซึ่งเป็นผลเสียต่อเจ้าของทรัพย์สินเอง
เจ้าของทรัพย์เวลาจะขายทรัพย์ให้พิจารณา Broker ที่เห็นว่ามีความสามารถ เหมาะสม ก็แต่งตั้งให้เขาเป็น Exclusive Broker มีกำหนดระยะเวลาให้เขา โดยทั่วไปก็อยู่ใน 6-12 เดือน เขาก็จะพยายามดันราคาให้ได้ราคาดี
เพราะเขาได้รับเป็น Commission ตามยอดขายจริง ไม่ต้องคอยพะว้าพะวงว่ามีนายหน้าคนอื่นมาแย่งขาย แต่มีกำหนดเวลาให้ทำก็เป็นตัวกำหนดให้เขาต้องเร่งขายในเวลาตามสัญญาแต่งตั้ง
ซึ่งถ้าหากพ้นกำหนดแล้ว เจ้าของอาจเปลี่ยนให้นายหน้าคนอื่นมาขายแทนก็ได้ พร้อมทั้ง Broker ที่ได้รับ Exclusive จะพยายาม Co-Broker กับนายหน้าคนอื่นๆ เพื่อให้รีบช่วยกันขายให้ทันตามกำหนดในสัญญาอีกด้วย
การกระทำเช่นนี้ ทำให้มีคนมาช่วยคุณขายมากกว่าที่คุณจะไปฝากกระจาย แต่ไม่มีใครมุ่งมั่น ตั้งใจ และรับผิดชอบการขายให้ และทำให้ขายไม่ได้ด้วย
ดังนั้น เจ้าของทรัพย์สิน เวลาจะขายทรัพย์สินให้เปลี่ยนแนวคิดใหม่ เป็น Exclusive Listing ดีกว่า Open Listing ครับ
จะได้มีคนรับผิดชอบการขายให้ได้ราคาดีๆ และคุณก็ติดตามดูการทำงานของเขาได้เต็มที่อีกด้วย
ขอบคุณบทความดีๆ จาก คุณมัลลิกา มุนีพีระกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟอร์เบสท์ พร็อพเพอร์ตี้ส์ จำกัด ณ.ที่นี้ด้วยครับ
KhonKaenHomeLand
รับฝากขายบ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด จังหวัดขอนแก่น
083 599 3344
