การ Pre Approve สินเชื่อธนาคาร คืออะไร ?

สวัสดีครับ

การขอ "Pre Approve" สินเชื่อธนาคาร ก็คือ การให้ธนาคารประเมินศักยภาพในการกู้ของเราในเบื้องต้นก่อน เพื่อให้เรารู้ว่า คุณสมบัติของเราตอนนี้ จะสามารถกู้ผ่านไหม? จะได้วงเงินกู้เท่าไหร่? ผ่อนต่อเดือนไหวไหม? สามารถชำระหนี้ได้หรือเปล่า? ก่อนที่จะกู้จริง นั่นเองครับ

ซึ่งถ้าหากท่านตัดสินใจจะต้องใช้สินเชื่อธนาคารในการซื้อบ้านที่ท่านสนใจ ผมแนะนำให้ยื่น Pre Approve กับธนาคารที่ท่านคิดจะขอสินเชื่อก่อน ทำสัญญาจะซื้อจะขายได้เลย

เพื่ออะไร ? ก็ถ้าหากท่านไปทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือวางเงินมัดจำก่อน แล้วนำสัญญาจะซื้อจะขายมายื่นกู้จริงๆ แล้วเกิดไม่ผ่านขึ้นมา ท่านอาจจะเสียเงินมัดจำ เสียเวลา และเสียอารมณ์กันทั้งสองฝ่าย นั่นเองครับ

แต่การขอ Pre Approve ก็สามารถทำหลังจาก ทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือวางมัดจำไปแล้วได้เช่นกันนะครับ ทั้งนี้ก็เผื่อว่า อยากจะยื่น Pre Approve หลายธนาคาร และเทียบผลอนุมัติได้เช่นกัน

ซึ่งปัจจุบัน ธนาคารก็แข่งกันอยากจะปล่อยกู้ให้ลูกค้าอยู่แล้ว จึงสามารถยื่น ขอให้ธนาคาร Pre Approve ได้แทบทุกธนาคารและที่สำคัญคือ ฟรี! ครับ แต่หากต้องมีการเช็คเครดิตบูโร ก็อาจจะมีค่าธรรมเนียมนิดหน่อย ประมาณ 100 บาท ครับ

แล้วเราต้องเตรียมอะไรไปบ้าง ? 
การ Pre Approve เราก็ใช้เอกสารเหมือนการกู้จริงเลยครับ โดยเข้าไปคุยที่ธนาคาร แล้วบอกว่าขอ Pre approve ก่อน ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมใดๆ

ถ้าเจ้าหน้าที่ธนาคารบอกให้เสีย "ค่าประเมิน" ก็หมายความว่าเค้าจะให้เราทำเรื่องกู้จริง ผลจะแน่นอนกว่า ถ้าไม่อยากจ่ายก็ย้ำว่าขอ Pre Approve ก่อน แล้วค่อยตัดสินใจยื่นกู้จริงกับธนาคารที่เสนอเงื่อนไขที่เหมาะสมกับเราที่สุด จะได้ไม่ต้องจ่ายเงินซ้ำซ้อนหลายๆ ธนาคาร

การ Pre Approve เป็นการพิจารณาจากความสามารถในการชำระหนี้ของเราเทียบกับมูลหนี้โดยประมาณที่เราเสนอประกอบ ไม่ได้อ้างอิงจากการประเมินจริงๆ

ผลการ Pre Approve อาจมากกว่าหรือน้อยกว่าผลการยื่นกู้จริงได้ เพราะจะมีการประเมินโดยบริษัทประเมิน ซึ่งเราต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเมื่อยื่นกู้จริง

เอกสารประกอบ แนะนำให้สอบถามธนาคารที่สนใจได้เลย แนะนำให้เป็นสำเนาก็พอครับ เผื่อไปยื่นธนาคารอื่นได้ด้วย และอย่าลืมรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อยด้วยครับ
   1 สำเนาบัตรประชาชน
   2 สำเนาทะเบียนบ้าน
   3 สำเนาสลิปเงินเดือน
   4 สำเนา statement ย้อนหลัง 6 เดือน
   5 สำเนาสัญญาจอง/ซื้อขายบ้าน/คอนโด/ (ถ้ามี)
   6 กรอกแบบฟอร์มขอกู้เงินเหมือนการกู้เงินปกติ

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง อสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ จังหวัดขอนแก่น
083 599 3344

Read More

สัญญานายหน้า แบบปิด กับ แบบเปิด คืออะไร ?

สวัสดีครับ

วันนี้ผมจะมาทำความเข้าใจ เกี่ยวกับ สัญญานายหน้า ที่ว่ามีทั้ง "แบบปิด" กับ "แบบเปิด" มันเป็นยังไง ? ก็มีท่านลูกค้าถามมาเยอะพอสมควร เพราะสิ่งที่กังวลก็คือ เมื่อลงนามในสัญญานายหน้าไปแล้ว ต่อมานายหน้าไม่ได้ทำงานอย่างที่โม้ไว้ หรือหาคนซื้อไม่ได้ จนทำให้ท่านทนไม่ไหว ต้องประกาศขายเอง จนท่านสามารถขายทรัพย์สินได้เอง ต่อมาวันดีคืนดี นายหน้าที่ไม่ทำงานคนนั้น ก็โพล่มาเก็บค่านายหน้ากับท่านอีก

ผมขออธิบายง่ายๆ และมีคำแนะนำดังนี้ครับ

สัญญานายหน้าแบบปิด (Exclusive Listing) ก็คือ การแต่งตั้งให้นายหน้า บริหารการขายทรัพย์สินที่ฝากขายแต่เพียงผู้เดียวอย่างเต็มที่ ในระยะเวลาที่กำหนด

สัญญานายหน้าแบบเปิด (Open Listing) ก็คือ ไม่อยากผูดมัดกับนายหน้าคนเดียว อยากใช้นายหน้าหลายๆคน ช่วยกันขาย นายหน้าคนไหน หาคนซื้อมาได้ ก็ได้ค่านายหน้าไป ก็จะใช้สัญญาแบบนี้กับนายหน้าแต่ละคนไป

อาว ถ้าเป็นอย่างงี้ สัญญาแบบเปิด ก็ดีน่ะสิ ช่วยกันขายจะได้ขายเร็วๆ ? 

ไม่ครับ ไม่ดีเสมอไป พูดง่ายๆ ก็คือ พอใช้นายหน้าหลายๆคน ช่วยกันขาย มันก็จะเกิดการตัดราคากันครับ เพราะทุกคนก็อยากจะขายให้ได้เร็วๆ และกลัวว่าผู้ซื้อจะไปเจอกับนายหน้าคนอื่นที่ประกาศขายอยู่ด้วยเช่นกัน ก็จะพยายามเจรจาให้ท่านเจ้าของทรัพย์ขายในราคาที่ต่ำ จะได้ปิดการขายเร็วๆ และได้ค่านายหน้าไป

ข้อเสียอีกอย่างหนึ่งของสัญญาแบบเปิดนี้ นายหน้าที่รับงานไป ก็ไม่กล้าลงทุนทำการตลาดให้มากนัก และไม่ค่อยอยากจะทำงานกับสัญญาแบบเปิดนี้อย่างเต็มที่ เพราะมันบริหารการขายยาก ไม่รู้ว่าพอทำการตลาดหาผู้ซื้อไปแล้ว ผู้สนใจซื้อจะไปเจอนายหน้าคนอื่นอีกหรือเปล่า หรือไปแอบซื้อขายกับเจ้าของบ้านเองซะงั้น ยิ่งถ้านายหน้าคนนั้นมีทรัพย์สินอื่นๆ ที่บริหารการขายอยู่ เป็นสัญญาปิด ท่านคิดว่านายหน้าคนนั้นจะบริหารการขายอย่างเต็มที่ กับทรัพย์สินที่ทำสัญญาแบบไหนก่อนครับ

แต่ถ้าเป็นสัญญาปิด นายหน้าก็จะเป็นผู้บริหารจัดการขายแต่เพียงผู้เดียว เป็นตัวแทนขายของเจ้าของทรัพย์โดยตรง พูดง่ายๆ เรื่องบริหารการขายนายหน้ารับไปทำเลย ท่านเจ้าของทรัพย์รอโอนอย่างเดียว นายหน้าจัดการให้ทุกอย่าง แบบนี้ผู้สนใจซื้อ หรือนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ(Co-Broker) ก็จะเสนอซื้อผ่านนายหน้าของท่านคนเดียว ทำให้คุมราคาได้ดีกว่า อีกทั้งนายหน้าก็จะกระตือรือร้น ทำงานได้อย่างเต็มที่ในทุกขั้นตอน เพราะรู้ว่าถ้าสามารถขายได้ ก็จะได้ค่านายหน้าอย่างแน่นอนนั่นเอง

ผู้ซื้อก็ปลอดภัย ซื้อขาย วางมัดจำ ทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับนายหน้าที่ถูกแต่งตัวให้เป็นตัวแทนขายโดยตรงนี้ จึงมั่นใจได้ว่า การซื้อทรัพย์สินของท่าน จะประสบความสำเร็จอย่างแน่นอนครับ

แล้วจะเลือกใช้สัญญาแบบไหนดีล่ะ ?

ผมมีคำแนะนำแบบนี้นะครับ

ท่านที่ต้องการใช้นายหน้ามาช่วยท่านขาย ก็หมายความว่า ท่านไม่มีเวลาจะมาบริหารการขายทรัพย์สินของท่านจริงๆ จึงต้องใช้นายหน้ามาดูแล จริงไหมครับ ไม่ว่าจะเป็น การทำการตลาด,ติดป้ายโฆษณาตามทาง,ลงโฆษณาทางอินเตอร์เน็ต,คอยอัพกระทู้ประกาศ,คอยรับโทรศัพท์แทน,คัดกรองผู้ซื้อว่าไม่ใช่โจรแน่ๆ,ไปรับผู้สนใจซื้อมาชมบ้าน,เป็นคนกลางเจรจาต่อรอง,ดูแลสัญญาจะซื้อจะขาย,การวางมัดจำ ,การติดต่อธนาคาร,นัดโอนกรรมสิทธิ์

ผมแนะนำให้ท่านเลือกนายหน้าที่ท่านคิดว่าสามารถบริหารการขายให้ท่านได้จริง และแต่งตั้งให้เขาเป็นนายหน้าขายทรัพย์สินให้ท่าน "แบบปิด" ไปเลยครับ ถ้ากลัวว่านายหน้าคนนั้นจะไม่ทำงาน ท่านก็กำหนดระยะเวลาในสัญญาซัก 6 เดือน ถ้าไม่ได้เรื่อง พอครบระยะเวลาแล้ว ท่านก็เปลี่ยนนายหน้าคนใหม่ได้ครับ

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง อสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ จังหวัดขอนแก่น
083 599 3344 คุณแบงค์

Read More