สัญญานายหน้า แบบปิด กับ แบบเปิด คืออะไร ?

สวัสดีครับ

วันนี้ผมจะมาทำความเข้าใจ เกี่ยวกับ สัญญานายหน้า ที่ว่ามีทั้ง "แบบปิด" กับ "แบบเปิด" มันเป็นยังไง ? ก็มีท่านลูกค้าถามมาเยอะพอสมควร เพราะสิ่งที่กังวลก็คือ เมื่อลงนามในสัญญานายหน้าไปแล้ว ต่อมานายหน้าไม่ได้ทำงานอย่างที่โม้ไว้ หรือหาคนซื้อไม่ได้ จนทำให้ท่านทนไม่ไหว ต้องประกาศขายเอง จนท่านสามารถขายทรัพย์สินได้เอง ต่อมาวันดีคืนดี นายหน้าที่ไม่ทำงานคนนั้น ก็โพล่มาเก็บค่านายหน้ากับท่านอีก

ผมขออธิบายง่ายๆ และมีคำแนะนำดังนี้ครับ

สัญญานายหน้าแบบปิด (Exclusive Listing) ก็คือ การแต่งตั้งให้นายหน้า บริหารการขายทรัพย์สินที่ฝากขายแต่เพียงผู้เดียวอย่างเต็มที่ ในระยะเวลาที่กำหนด

สัญญานายหน้าแบบเปิด (Open Listing) ก็คือ ไม่อยากผูดมัดกับนายหน้าคนเดียว อยากใช้นายหน้าหลายๆคน ช่วยกันขาย นายหน้าคนไหน หาคนซื้อมาได้ ก็ได้ค่านายหน้าไป ก็จะใช้สัญญาแบบนี้กับนายหน้าแต่ละคนไป

อาว ถ้าเป็นอย่างงี้ สัญญาแบบเปิด ก็ดีน่ะสิ ช่วยกันขายจะได้ขายเร็วๆ ? 

ไม่ครับ ไม่ดีเสมอไป พูดง่ายๆ ก็คือ พอใช้นายหน้าหลายๆคน ช่วยกันขาย มันก็จะเกิดการตัดราคากันครับ เพราะทุกคนก็อยากจะขายให้ได้เร็วๆ และกลัวว่าผู้ซื้อจะไปเจอกับนายหน้าคนอื่นที่ประกาศขายอยู่ด้วยเช่นกัน ก็จะพยายามเจรจาให้ท่านเจ้าของทรัพย์ขายในราคาที่ต่ำ จะได้ปิดการขายเร็วๆ และได้ค่านายหน้าไป

ข้อเสียอีกอย่างหนึ่งของสัญญาแบบเปิดนี้ นายหน้าที่รับงานไป ก็ไม่กล้าลงทุนทำการตลาดให้มากนัก และไม่ค่อยอยากจะทำงานกับสัญญาแบบเปิดนี้อย่างเต็มที่ เพราะมันบริหารการขายยาก ไม่รู้ว่าพอทำการตลาดหาผู้ซื้อไปแล้ว ผู้สนใจซื้อจะไปเจอนายหน้าคนอื่นอีกหรือเปล่า หรือไปแอบซื้อขายกับเจ้าของบ้านเองซะงั้น ยิ่งถ้านายหน้าคนนั้นมีทรัพย์สินอื่นๆ ที่บริหารการขายอยู่ เป็นสัญญาปิด ท่านคิดว่านายหน้าคนนั้นจะบริหารการขายอย่างเต็มที่ กับทรัพย์สินที่ทำสัญญาแบบไหนก่อนครับ

แต่ถ้าเป็นสัญญาปิด นายหน้าก็จะเป็นผู้บริหารจัดการขายแต่เพียงผู้เดียว เป็นตัวแทนขายของเจ้าของทรัพย์โดยตรง พูดง่ายๆ เรื่องบริหารการขายนายหน้ารับไปทำเลย ท่านเจ้าของทรัพย์รอโอนอย่างเดียว นายหน้าจัดการให้ทุกอย่าง แบบนี้ผู้สนใจซื้อ หรือนายหน้าฝ่ายผู้ซื้อ(Co-Broker) ก็จะเสนอซื้อผ่านนายหน้าของท่านคนเดียว ทำให้คุมราคาได้ดีกว่า อีกทั้งนายหน้าก็จะกระตือรือร้น ทำงานได้อย่างเต็มที่ในทุกขั้นตอน เพราะรู้ว่าถ้าสามารถขายได้ ก็จะได้ค่านายหน้าอย่างแน่นอนนั่นเอง

ผู้ซื้อก็ปลอดภัย ซื้อขาย วางมัดจำ ทำสัญญาจะซื้อจะขาย กับนายหน้าที่ถูกแต่งตัวให้เป็นตัวแทนขายโดยตรงนี้ จึงมั่นใจได้ว่า การซื้อทรัพย์สินของท่าน จะประสบความสำเร็จอย่างแน่นอนครับ

แล้วจะเลือกใช้สัญญาแบบไหนดีล่ะ ?

ผมมีคำแนะนำแบบนี้นะครับ

ท่านที่ต้องการใช้นายหน้ามาช่วยท่านขาย ก็หมายความว่า ท่านไม่มีเวลาจะมาบริหารการขายทรัพย์สินของท่านจริงๆ จึงต้องใช้นายหน้ามาดูแล จริงไหมครับ ไม่ว่าจะเป็น การทำการตลาด,ติดป้ายโฆษณาตามทาง,ลงโฆษณาทางอินเตอร์เน็ต,คอยอัพกระทู้ประกาศ,คอยรับโทรศัพท์แทน,คัดกรองผู้ซื้อว่าไม่ใช่โจรแน่ๆ,ไปรับผู้สนใจซื้อมาชมบ้าน,เป็นคนกลางเจรจาต่อรอง,ดูแลสัญญาจะซื้อจะขาย,การวางมัดจำ ,การติดต่อธนาคาร,นัดโอนกรรมสิทธิ์

ผมแนะนำให้ท่านเลือกนายหน้าที่ท่านคิดว่าสามารถบริหารการขายให้ท่านได้จริง และแต่งตั้งให้เขาเป็นนายหน้าขายทรัพย์สินให้ท่าน "แบบปิด" ไปเลยครับ ถ้ากลัวว่านายหน้าคนนั้นจะไม่ทำงาน ท่านก็กำหนดระยะเวลาในสัญญาซัก 6 เดือน ถ้าไม่ได้เรื่อง พอครบระยะเวลาแล้ว ท่านก็เปลี่ยนนายหน้าคนใหม่ได้ครับ

KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง อสังหาริมทรัพย์ พื้นที่ จังหวัดขอนแก่น
083 599 3344 คุณแบงค์