แบ่งเป็น 3 กรณี ครับกรณีที่ 1. การซื้อบ้านเอื้ออาทรมือสอง กรณีบ้านยังส่งกับทาง เคหะอยู่
1.ตรวจสอบว่าส่งครบ5 ปีหรือ 60 งวดแล้วหรือยัง(ถ้ายังเปลี่ยนสิทธิ์ไม่ได้)
2.ตรวจสอบว่าต่อสัญญาส่งต่อกับเอื้ออาทรหรือยังและต้องให้ทางผู้ขายเคลียร์ให้หมด(ถ้ายังต้องเสีย1000ค่าต่อสัญญา)
3.ตรวจสอบว่าค้างส่งงวดกี่เดือนและต้องให้ทางผู้ขายเคลียร์ให้หมด(ไม่เกิน 4 เดือนเพราะถ้าเกินบ้านจะถูกส่งเรื่องยึดทำเรื่องต่อไม่ได้)
4.กรณียื่นกู้ธนาคารเพื่อซื้อ ก็ให้ไปติดต่อสอบถามธนาคารก่อนเพื่อเช็ค...
เมื่อมีการตกลงจะซื้อบ้านหรือที่ดิน โดยเฉพาะบ้านที่เคยมีคนอยู่แล้ว หรือบ้านมือสอง จะมีวิธีปฎิบัติดังนี้
1. วางมัดจำ และเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ปกติวาง 5%-30% ตามแต่ตกลง หรือวางมัดจำจำนวนน้อยกว่า 5% ก็ได้ ถ้าเป็นจำนวนเงินสูงมาก
2. ส่วนที่เหลือก็จะใช้ระยะเวลา 1 เดือน 3 เดือน 6 เดือน หรือ 12 เดือน ในการโอน เพราะบางครั้งผู้ซื้อต้องการกู้เงินจากสถาบันการเงินมาซื้อ โดยนำทรัพย์เข้าจำนองกับสถาบันการเงิน จะต้องมีการเดินเรื่องอย่างน้อย 1 เดือน เป็นอย่างต่ำ
3....
ในฐานะที่เราเป็นคนขายบ้าน คอนโด หากผู้สนใจจะซื้อ ได้นัดหมายเข้ามาดูบ้าน คอนโด ผู้ขายควรจะต้องเตรียมข้อมูลต่างๆ ให้พร้อม ในการให้ข้อมูลกับผู้สนใจซื้อ ไว้บ้าง ก็อาจจะทำให้การ ซื้อ ขาย ลื่นไหลไปได้ดี เรามาดูกันว่า ทางผู้ซื้อมักจะถามอะไรเราบ้าง
1. คำถามเกี่ยวกับประวัติของบ้าน
ทำไมถึงขาย อาจมีปัญหาที่ทำให้เจ้าของบ้านต้องย้ายหนีอะไรหรือเปล่า ?
สร้างเมื่อไหร่ ใครเป็นผู้สร้าง มีที่อยู่ที่สามารถติดต่อได้หรือไม่ ?
มีใบอนุญาตก่อสร้างหรือไม่ มีแบบก่อสร้างหรือพิมพ์เขียวที่ถูกต้องหรือไม่...
ปกติเราจะรู้จักแต่ "สัญญาจะซื้อจะขายกัน" วันนี้เรามาทำความรู้จัก "สัญญาจองซื้อ" กันบ้าง
สัญญาจองซื้อ เป็นสัญญาลักษณะใหม่ ที่ผู้ขายพัฒนาขึ้นเพื่อนำมาใช้แทน สัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อใช้เลี่ยงข้อจำกัดในการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสี่ยงขึ้นในฝั่งผู้ซื้อได้
เนื่องจากในการทำธุรกิจ บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมขายนั้น ขั้นตอนโดยปกติ ผู้ประกอบการจะต้องซื้อที่ดิน ทำเรื่องแบ่งแยก รวมที่ดิน พร้อมกับทำแผนผังไปขออนุญาตจากหน่วยงานราชการต่างๆ ให้เสร็จก่อน...
สวัสดีครับ
เมื่อมีผู้สนใจเช่าติดต่อเข้ามา เราในฐานะเจ้าของบ้าน คอนโดให้เช่า จะถามอะไรบ้าง เพื่อให้สามารถรู้ข้อมูลคร่าวๆ ของผู้สนใจเช่า ว่าจะเป็นผู้เช่าที่น่าสนใจหรือเปล่า ?
วันนี้ผมมีเทคนิคการยิงถามคำถามเปิด เพื่อคัดกรองผู้เช่าแบบง่ายๆ มาฝากครับ
คำถามที่ 1 : คุณทำงานอยู่บริเวณนี้หรือเปล่า ?
คำถามนี้จะทำให้รู้ว่า ผู้เช่าทำงานอะไรอยู่ ลักษณะการทำงานเป็นเป็นเช่นไร อนาคตจะมีปัญหาไม่มีเงินจ่ายค่าเช่าหรือไม่
คำถามที่ 2 : จำนวนคนที่จะเข้ามาอยู่อาศัยด้วย...
ผู้ประกอบการ SMEs ท่านหนึ่ง มีธุรกิจอู่เคาะพ่นสีในกรุงเทพฯ ได้เข้ามาพร้อมเพื่อน ๆ ที่มีธุรกิจเดียวกัน โดยเพื่อนท่านหนึ่งมีความตั้งใจโดยเฉพาะเพื่อมาขอคำปรึกษาเรื่องการเงินในธุรกิจอู่เคาะพ่นสี จนการให้คำปรึกษาเสร็จสิ้น ผู้ประกอบการ SMEs ท่านนี้ จึงได้โอกาสพูดคุยด้วย จนกระทั่งได้พูดคุยถึงเรื่องธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่กำลังจะลงทุนในเขตรังสิต-วังน้อย ซึ่งเป็นย่านโรงงานอุตสาหกรรม โดยได้กำหนดที่ดินที่จะก่อสร้างไว้และขณะนี้กำลังเขียนแบบอยู่ เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์...
ความหมายของการจำนอง
จำนอง คือ การที่บุคคลคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” เอาอสังหาริมทรัพย์ของตน เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า “ผู้รับจำนอง” เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้โดยผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง(ป.พ.พ. มาตรา 702)
การจำนองเพื่อเป็นการประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนองนั้น...
ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายชนิดหนึ่ง ซึ่งเมื่อขายฝากไปแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะตกไปยังผู้ซื้อฝาก เพียงแต่มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ภายในเวลาที่กำหนดกันไว้
ระยะเวลาการขายฝากอสังหาริมทรัพย์นั้น มีข้อกำหนดว่าจะทำสัญญาเป็นระยะเวลายาวนานแค่ไหนก้ได้ แต่ต้องไม่เกิน 10 ปี ถ้าในสัญญาไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนไว้ ก็หมายความว่าต้องไถ่คืนภายในกำหนด 10 ปี
หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์คืนได้ภายในกำหนด คู่สัญญาสามารถตกลงกันขยายระยะเวลาไถ่ถอนกันได้...
ช่วงก่อนตัดสินใจซื้อ
หากเป็นโครงการที่ยังไม่ได้ก่อนสร้าง ต้องตรวจสอบดูว่าได้รับอนุญาตก่อสร้างหรือยัง
ตรวจดูชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน
ตรวจดูแผนผังแสดงเขตที่ดินที่จะก่อสร้างอาคารชุด
ตรวจดูเลขที่ของโฉนดที่ดินตรงกับที่โฆษณาไว้หรือไม่
ตรวจดูที่ดินมีภาระผูกพันกับนิติบุคคลหรือสถาบันการเงินหรือไม่
หากเป็นโครงการที่ก่าสร้างเสร็จแล้ว
ต้องตรวจดูว่าได้มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ และใครเป็นผู้ขอจอทะเบียนอาคารชุด
ข้อมูลต่างๆ เหล่านี้ สามารถขอตรวจสอบได้โดยตรงจากเจ้าของโครงการ...
พบว่าจากเรื่องร้องเรียนเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียมจะเป็นที่อยู่อาศัยที่ผู้ซื้อเจอปัญหามากที่สุด โดยปัญหายอดฮิตได้แก่
1. เจ้าของโครงการนำที่จอดรถไปกั้นห้องเป็นร้อนค้าเพื่อแบ่งขายเพิ่มเติม
2. เจ้าของโครงการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางแพงมาก
3. ไม่มีสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่ได้โฆษณาไว้ อาทิ ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ สโมสร และห้องออกกำลังกาย
4. มีการก่อสร้างผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาติ เป็นเหตุให้ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อได้
5....
แรงสนับสนุน ที่ทำให้คนหันมาสนใจอยู่อาศัยในคอนโดกันมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นราคาน้ำมันที่แพงขึ้น ปัญหาการจารจรที่ติดขัด การขยายโครงการรถไฟฟ้าของรัฐบาล
การเลือกซื้อคอนโดดีๆ สักแห่งเป็นเรื่องที่ทำได้ไม่ง่ายนัก โดยมีปัจจัยที่เป็นตัวกำหนดความน่าสนใจของคอนโด ดังต่อไปนี้
1. ความสะดวกสะบาย ความสงบสุข และความรุ่มเย็นในการอยู่อาศัย
คอนโดที่ดีควรมีจำนวนผู้อยู่อาศัยพอเหมาะ ไม่แออัดเกินไป การมีกฎระเบียบที่ใช้บังคับภายในคอนโด จะต้องรัดกุม และเอื้ออำนวยทำให้เกิดความสงบสุข...
ประโยชน์สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ได้จากนายหน้า
1. สะดวกและประหยัดเวลา
2. ลดความเสี่ยงจากปัญหาฉ้อโกง
3. ตัดปัญหาเรื่องจุกจิก
4. ได้รับข้อมูลทรัพย์สินโดยละเอียดจากนายหน้า
5. ได้รับข้อมูลราคาตลาดเปรียบเทียบ
6. ได้รับการปรึกษาเรื่องการใช้ประโยชน์ในพื้นที่
7. ช่วยเจรจาต่อรองให้ซื้อได้ในราคาที่เหมาะสม
8. มีมืออาชีพทำสัญญาจะซื้อจะขายได้อย่างเป็นกลาง
9. ได้รับคำปรึกษาเรื่องทำชี้เขตทำรางวัด
10. ได้รับคำปรึกษาจากนายหน้าเรื่องการขอสินเชื่อจากสถาบันทางการเงิน
11....
บริการหลักๆ ที่จะได้จากการใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ในการซื้อ ขาย ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเด็นหลักๆ ที่พอจะแยกแยะได้มีดังนี้
1. ช่วยทำงานเต็มเวลาแทนผู้ขาย ในเรื่องการหาผู้สนใจมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้ทำงานเพียงแค่ตอนเย็นหลังเลิกงาน หรือทำงานเฉพาะวันเสาร์ วันอาทิตย์เท่านั้น ดังนั้นโอกาสในการขายจึงมีมากกว่า
2. ทำให้ผู้สนใจซื้อมีมากขึ้น เพราะไม่ใช่แค่ได้โฆษณาในหนังสือพิมพ์เพียงอย่างเดียว แต่จะได้ลูกค้าจากช่องทางอื่นๆ ที่อยู่ในเครือข่ายของนายหน้าด้วย...
คนทั่วไปมักคิดว่า การซื้อขายบ้านด้วยตัวเอง จะสามารถประหยัดค่าใช้จ่ายเรื่องค่านายหน้าได้ ความคิดเช่นนี้ขัดกับหลักการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างสิ้นเชิง
ปัจจุบันเป็นที่ยอมรับกันแล้วว่า การอาศัยนายหน้า มาเป็นตัวช่วยในการลงทุน ถือเป็นกลยุทธ์การลงทุน อันชาญฉลาดโดยพื้นฐานอย่างหนึ่ง
โดยมีเหตุผลหลักๆ ที่สนับสนุนให้ต้องใช้บริการนายหน้าอสังหาฯ อยู่ 3 ประการ
เหตุผลประการแรก เป็นเพราะการซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ทำได้ยาก ต้องใช้เวลา และความรู้ ความชำนาญมาก...
ขั้นตอนที่ 7 ทำการขายบ้าน
ในวันนัดลูกค้าเข้ามาชมบ้าน เทคนิคที่มีประสิทธิภาพอันหนึ่ง คือควรจะมีสรุปข้อมูลต่างๆ เกี่ยวกับตัวบ้านไว้ในกระดาษแผ่นเดีียว เพื่อแจกให้ลูกค้าที่เข้ามาชมบ้านทุกราย ซึ่งจะเป็นการเน้น และตอกย้ำจุดที่น่าสนใจของบ้านให้กับลูกค้าได้พิจารณาด้วยครับ
ขอขอบพระคุณความรู้ดีๆ สำหรับเทคนิคการขายบ้านให้ทันใจและได้ราคา จาก อ.อนุชา กุลวิสุทธิ์ ผู้แต่งหนังสือ ซื้อ-ขายบ้าน เพื่อการลงทุน ไว้ ณ.ที่นี้ด้วยครับ
KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย...
ขั้นตอนที่ 6 กระตุ้นการขาย
เป็นขั้นตอนที่เกี่ยวกับการการลงโฆษณาในสื่อต่างๆ เพื่อกระตุ้นให้เกิดการขายบ้าน ควรจะเลือกสื่อที่เข้าถึงกลุ่มของผู้ซื้อ ที่เราต้องการ เป็นหลักก่อน เช่น กลุ่มพนักงานใหม่ ก็มุ่งเป้าโฆษณาไปยังบริษัทใหญ่ๆ
การติดป้ายโฆษณาขายบ้าน ควรจะติด ไว้หน้าบ้าน และบริเวณ ใกล้เคียงเท่านั้น เช่น ปากซอย ก่อนเข้าถึงตัวบ้าน หรือหน้าหมู่บ้านก็พอ เพราะผู้สนใจซื้อ มักจะขับรถตระเวนดูบ้าน ตามทำเลที่ต้องการอยู่อาศัยอยู่แล้ว
การลงสื่อทางหนังสือพิมพ์รายวัย...
ขั้นตอนที่ 5 : จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม
การวางแผนขายบ้านทุกครั้ง จะต้องเตรียมเอกสาร ใบเสร็จต่างๆ ไว้ให้พร้อมเสมอ เพราะ หากเมื่อไร จะต้องทำสัญญากัน ก็จะสามารถทำได้ทันที จะได้ไม่ต้องไปวิ่งหาให้เสียเวลาครับ เป็นการป้องกันการเปลี่ยนใจจากผู้ซื้อได้เป็นอย่างดีอีกทางหนึ่ง
อ่านต่อขั้นตอนที่ 6 กระตุ้นการขาย
KhonKaenHomeLand
รับซื้อ ฝากขาย ขายฝาก จำนอง บ้าน ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด
Tel : 083 599 3...
ขั้นตอนที่ 4 ขอคำปรึกษา และคำแนะนำจากนักกฎหมาย
เนื่องจาก ขั้นตอนการดำเนินการต่างๆ ในการขายนั้น จะเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามกฎหมายแทบทั้งสิ้น ดังนั้น จึงควรจะต้องปรึกษา หรือขอคำแนะนำจากนักกฎหมายทุกครั้งก่อนดำเนินการใดๆครับ ซึ่งอาจจะเป็นเพื่อนหรือคนรู้จักที่มีความรู้ทางกฎหมายก็ได้
ขอให้ท่านพึงระลึกไว้เสมอว่า ทุกครั้งที่มีการทำสัญญาต่างๆ กับผู้ซื้อ จะต้องทำอย่างเป็นทางการ และมีผู้รู้ทางกฎหมายอยู่ด้วยเสมอ จึงจะเป็นการลดความเสี่ยงได้อีกทางหนึ่ง...
ขั้นตอนที่ 3 ช่วยหาแหล่งสนับสนุนทางการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่นๆ
ในการซื้อขายบ้าน อสังหาฯ นั้น แหล่งสนับสนุนทางการเิงิน จากสถาบันทางการเงิน มีบทบาทมาก ที่เข้ามาเป็นตัวกลาง ช่วยให้การซื้อขายเกิดขึ้นได้
โดยมีเงื่อนไขทางการเงินที่เกี่ยวข้องอยู่ 2 รายการ คือ เงินดาวน์ และ เงินผ่อนชำระรายเดือน ยิ่งถ้าสามารถเจรจา ต่อรอง ให้สามารถจ่ายเงินดาวน์ได้น้อยๆ และ ขยายระยะเวลาการผ่อนชำระไปได้นานๆ มากเท่าไหร่ โอกาสในการขายก็จะมากขึ้นด้วยเช่นกัน
ฝ่ายผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่...
ขั้นตอนที่ 2 ประเมินราคาบ้าน
ราคาขายบ้านนั้น หากกำหนดราคาที่ต่ำเกินไป จะทำให้สูญเสียรายได้ที่ท่านพึงจะได้รับไป และหากตั้งราคาขายที่สูงเกินไป ก็จะส่งผลให้ขายยาก ดังนั้น จึงควรตั้งราคาบ้านให้เหมาะสมตามราคาตลาดที่แท้จริงของบ้าน จึงจะดีที่สุดครับ
ฉะนั้น การหา ราคาตลาดที่แท้จริง จึงมีความจำเป็นมากอีกขั้นตอนหนึ่งที่ต้องทำ ซึ่งในการหาราคาตลาดที่แท้จริงนั้น ท่านอาจจะจ้างผู้ที่มีความรู้ หรือมืออาชีพที่น่าเชื่อถือทางด้านนี้ มาช่วยหาราคาตลาดที่แท้จริงให้ได้
สำหรับรายงานการประเมินจากมืออาชีพ...
บ้านจะขายยาก หรือง่าย จริงๆ แล้วขึ้นอยู่กับผู้ขาย ที่ขาดเทคนิค และวิธีการขายที่เหมาะสม และดีพอแล้วหรือไม่
เทคนิค เคล็ดลับต่อไปนี้ ได้พิสูจน์แล้วว่าปฎิบัติได้จริง โดยมีวิธีการตามลำดับขั้นตอนดังต่อไปนี้
1. ทำความสะอาด ทาสี และซ่อมแซมบ้าน
2. ประเมินราคาบ้าน
3. ช่วยหาแหล่งสนับสนุนทางการเงินให้ลูกค้าแต่เนิ่นๆ
4. ปรึกษาและขอคำแนะนำจากนักกฎหมาย
5. จัดเตรียมสัญญาการซื้อขายบ้านไว้ให้พร้อม
6. กระตุ้นการขาย
7. ทำการขายบ้าน
ขั้นตอนที่ 1 : การทำความสะอาด ทาสี...
